ถูกเวนคืนที่ดิน เจ้าของที่ดินต้องรับมืออย่างไร?

เวนคืนที่ดินเป็นสิ่งที่สามารถเกิดขึ้นได้ในที่ดินของเพื่อนๆ โดนรัฐจะนำที่ดินเหล่านั้นมาสร้างเป็นสาธารณูปโภคต่าง ๆ
เพื่อพัฒนาประเทศ เช่น เส้นทางคมนาคม โครงการพัฒนา หรือ รถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่มีแผนพัฒนาอีกยาวไกลในอนาคต
สำหรับการเวนคืนที่ดิน เพื่อนๆ หลายคนอาจจะยังไม่เข้าใจกระบวนการ และ ขั้นตอนที่จะรักษา “สิทธิ”ของตัวเองให้มีความคุ้มค่าที่สุดยังไง
วันนี้เราจะพาเพื่อนๆทุกคนไปเรียนรู้ขั้นตอนต่างๆ สำหรับการ ถูกเวนคืนที่ดิน เจ้าของที่ดินต้องรับมืออย่างไร?

เวนคืนที่ดินคือ
การที่ภาครัฐ หรือหน่วยงานราชการบังคับขอซื้อที่ดินจากประชาชนที่เป็นเจ้าของที่ดิน เพื่อนำไปสร้างสาธารณประโยชน์
หรือพัฒนาระบบสาธารณูปโภคของประเทศ เช่น สร้างถนน สร้างทางด่วน มอเตอร์เวย์ หรือ สร้างสถานีรถไฟฟ้า เป็นต้น

ขั้นตอนการเวนคืนที่ดินของภาครัฐ

รัฐจะประกาศพื้นที่ที่อยู่ในเขตแนวเวนคืนที่ดิน
เจ้าหน้าที่จะเข้าดำเนินการสำรวจว่าอสังหาริมทรัพย์ใดบ้าง ที่อยู่ในเขตพื้นที่เวนคืนที่ดิน
รัฐจะกำหนดราคาเวนคืนของอสังหาริมทรัพย์ และที่ดินในพื้นที่เวนคืนพิจารณาจากสภาพ
และทำเลที่ตั้งของที่ดินด้วย และถ้าต้องเวนคืนเพียงบางส่วนของที่ดิน แล้วส่งผลให้ที่ดินส่วนที่เหลือนั้นราคาตก
อันเกิดจากการเวนคืนที่ดิน เจ้าหน้าที่ต้องให้กำหนดเงินค่าทดแทนราคาที่ตกนั้นด้วย
ข้อนี้สำคัญมาก รัฐทำการประกาศราคาค่าทดแทนพื้นที่ที่ถูกเวนคืน
ซึ่งหากหน่วยงานประกาศแล้วจะไม่สามารถเปลี่ยนใจปรับลดจำนวนเงินค่าทดแทนได้ในภายหลัง
(การปรับเปลี่ยนจำนวนเงินนั้นมีความยุ่งยาก และ ต้องใช้เวลานานพอสมควรเลยในการอุทธรณ์ และ ฟ้องร้องต่อศาล)
ออกหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินให้มาติดต่อทำสัญญาซื้อขาย ถ้ายังไม่ตกลงทำสัญญาจะดำเนินการจ่ายเงินค่าทดแทนก่อน
ขั้นตอนจ่ายเงินค่าทดแทน ทำสัญญาซื้อขายและรับเงินทดแทนจากเจ้าหน้าที่
หากไม่พอใจคำวินิจฉัยเงินทดแทนของรัฐมนตรี สามารถอุทธรณ์ขอเพิ่มราคาเงินค่าทดแทน
ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้ โดยฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี
เมื่อศาลตัดสินเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จ่ายเงินค่าทดแทนและเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน
ขนย้ายรื้อถอนอสังหาริมทรัพย์โดยรัฐหรือผู้ถูกเวนคืน
ตรา พ.ร.บ. เวนคืนฯ เพื่อให้กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ

ผลประโยชน์ที่เจ้าของที่ดินควรทราบ

รัฐจะเวนคืนที่ดินได้เฉพาะกิจการที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น
รัฐต้องจ่ายค่าทดแทนที่เป็นธรรมให้กับเจ้าของที่ดิน
รัฐต้องกำหนดค่าทดแทนตามราคาซื้อ – ขายของตลาด
รัฐต้องระบุวัตถุประสงค์ และ วันที่เข้าใช้งานพื้นที่อย่างชัดเจน
ผลประโยชน์ทางภาษีอากร เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนจะได้รับการยกเว้น ค่าธรรมเนียม และ อากร
ผลประโยชน์ที่จะได้ทำสัญญาตกลงซื้อขายที่ดินและรับเงินค่าทดแทนก่อนที่จะตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน
ผลประโยชน์ที่จะรับเงินค่าทดแทนตามที่ภาครัฐกำหนด และ มีสิทธิ์อุทธรณ์ กรณีไม่พอใจเงินทดแทน
ผลประโยชน์ ที่จะอุทธรณ์ เงินค่าทดแทนเพิ่มภายใน 60 วัน หลังจากที่ได้รับหนังสือแจ้ง และ ต้องฟ้องร้องศาลภายใน 1 ปี

สามารถตรวจสอบราคาที่ดินได้ตนเอง
สำหรับการตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน สามารถเข้าไปเช็คกับ กรมธนารักษ์
ด้วยตัวเองได้ที่ https://landsmaps.dol.go.th ซึ่งสามารถทำตามขั้นตอน เราเคยมีสอนไว้
ที่ https://landthaimart.com/articles/landmaps/

เพื่อนๆคงเข้าใจแล้วใช่ไหมคะ ว่า ถูกเวนคืนที่ดิน เจ้าของที่ดินต้องรับมืออย่างไร?
และการเวนคืนที่ดินในสมัยนี้เป็นเรื่องที่ไม่น่าวิตกกังวลสักเท่าไหร่นัก เพราะแค่เพียงเราทราบถึง “ผลประโยชน์” ของเรา
ที่จะได้รับก็ไม่มีอะไรน่ากังวล แต่จะมีหนึ่งข้อที่สำคัญมาก ๆ ห้ามพลาดเลยเพราะจะเสียเวลามากนั้นคือ
เมื่อรัฐประกาศราคาค่าทดแทนแล้ว การปรับเปลี่ยนภายหลังจะยากและต้องใช้เวลานานในการอุทธรณ์และฟ้องร้องต่อศาลใช้เวลานานพอสมควร
ฉะนั้นควรเช็คราคาประเมินที่ดินของเราให้ดีๆ

สำหรับเพื่อนคนไหนอยากปรึกษาเรื่องดิน ซื้อ ขาย ที่ดิน ต้องการทำประเมินราคาที่ดิน
สามารถติดต่อเราได้เลย ทีม Landthaimart พร้อมให้คำแนะนำ

ถูกเวนคืนที่ดิน เจ้าของที่ดินต้องรับมืออย่างไร?