การประเมินราคาทรัพย์สิน คือ
การวิเคราะห์หามูลค่าของทรัพย์สินด้วยความถูกต้องและเป็นธรรมของผู้ประเมิน ตีมูลค่าราคาที่เป็นจริงเพื่อนำมูลค่าที่ได้มาใช้ในการทำธุรกรรมต่างๆ
ทั้งการซื้อขาย การปล่อยเช่า การเวนคืน การลงทุน หรือเพื่อเป็นหลักประกันในการกู้ยืม กับสถาบันการเงินต่างๆ
การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน มีทั้งหมด 3 วิธี
- วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ( Market Approach )
เป็นวิธีที่หามูลค่าได้ดีที่สุด และชัดเจนมากที่สุด โดยส่วนใหญ่จะใช้ในการหาราคาที่ดิน ด้วยการหาราคาซื้อขายของทรัพย์สินที่ใกล้เคียงมา
เทียบว่ามีลักษณะคล้ายกับทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไร นอกจากหาข้อมูลที่ประกาศขายแล้ว จะต้องมีข้อมูลที่มีการซื้อขายจริงด้วย
เมื่อได้ข้อมูลเปรียบเทียบมาพอต่อการหาราคาแล้ว ก็นำมาวิเคราะห์โดยมีหัวข้อที่ใช้พิจารณา เช่น ทำเลที่ตั้ง ขนาดรูปแปลงที่ดิน สาธารณูปโภค
ศักยภาพในการใช้ประโยชน์ ข้อกำหนด-กฎหมายผังเมือง สภาพการเข้าออก แนวโน้มความเจริญ เป็นต้นวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดแบ่งออกเป็น 2 วิธี
1.1 การปรับราคาซื้อขาย ( Sales Adjustment Grid ) เป็นการปรับแก้โดยใช้ข้อมูลที่นำมาเปรียบเทียบ ต้องมีความแตกต่างกันไม่มากโดยปรับเพิ่มลดในสัดส่วนที่ความแตกต่างกัน1.2 การถ่วงเฉลี่ยน้ำหนักคะแนนคุณภาพ ( Weight Quality Score ) เป็นวิธีใช้ปัจจัยที่เหมาะสมในการให้คะแนนสะท้อนมูลค่าตลาดอย่างแท้จริง และเป็นวิธีที่นิยมใช้กันมากที่สุด
- วิธีต้นทุน ( Cost Approach )
เป็นการประมาณต้นทุนทดแทนใหม่ และ ต้นทุนผลิต โดยใช้ทฤษฎีการประมาณโดยวิธีคิดต้นทุน เพื่อหามูลค่าต้นทุนของสิ่งปลูกสร้างที่เหมือนกัน
กับทรัพย์สินที่ทำการประเมิน จะต้องมีการหักลบด้วยค่าเสื่อมตามอายุการใช้งานของทรัพย์สิน แล้วมารวมกับมูลค่าตลาดของที่ดินก็จะได้มูลค่า
ของทรัพย์สินนั้น โดยส่วนใหญ่วิธีนี้มักใช้หามูลค่าต้นทุนของอาคารที่สร้างขึ้นมาเฉพาะเจาะจง เช่นโรงงานอุตสาหกรรมต่างๆ
โดยมีวิธีการประมาณต้นทุนทดแทนใหม่อยู่ 4 วิธีด้วยกัน2.1 วิธีสำรวจปริมาณ2.2 วิธีทดแทนค่าแต่ละหน่วย2.3 วิธีเปรียบเทียบต่อตารางเมตร2.4 วิธีการใช้ดัชนี
- วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ( Market Approach
คือการกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ ยกตัวอย่างเช่น โรงแรม รีสอร์ท อพาร์ทเม้นท์ หอพัก ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน เป็นต้นโดยการประเมินมูลค่าพิจารณาจากรายได้ แบ่งออกเป็น 2 วิธี3.1 วิธีพิจารณาจากรายได้ โดยคิดอัตราผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization) เป็นวิธีที่ใช้กับทรัพย์สินที่มีการดำเนินกิจการมา
เป็นเวลานานจนเกิดความมั่นคงแล้ว3.2 วิธีพิจารณาจากรายได้ โดยวิธีคิดลดกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow) ซึ่งเป็นวิธีการที่ใช้อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนคาดหวัง
เพื่อให้เห็นถึงรายได้ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต และทำการหา Discount Rate ทรัพย์สินที่ประเมินมีรายได้ที่ไม่มั่นคงหากอยากประเมินอสังหาของคุณ (เน้นทรัพย์สินที่มีโฉนด ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง) เพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ
เช่น เพื่อตั้งราคาขายที่เป็นธรรมตามราคาตลาด เพื่อจัดแจงแบ่งมูลค่าทรัพย์สินมรดก
เพื่อขอสินเชื่อ ฯลฯ สามารถติดต่อสอบถามรายละเอียดกับทีมงาน LTM ได้เลย เรามีทีมประเมินราคาทรัพย์สินที่มี
ประสบการณ์และ ค่าบริการที่สมเหตุสมผล คอยให้บริการอยู่ค่ะ
#ทีมLandThaiMarket เรามีทีมงานมืออาชีพคอยให้คำปรึกษาอยู่ค่ะ
สอบถามเพิ่มเติมได้ที่
inbox : m.me/105963835437530
Line@ : https://lin.ee/Nxmbdbc
อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://landthaimart.com/articles/
#LandThaiMarket #รับซื้อที่ดินอย่างมืออาชีพ #LandThaiMarket
#ที่ดิน #ที่ดินทำเลสวย #จำนองที่ดิน #ที่ดินแลกเงิน #รับซื้อที่ดิน
#อสังหาทรัพย์ #ลงทุนอสังหา #ตลาดที่ดิน #บ้านที่ดิน #ซื้อขายที่ดิน
#ที่ดินราคาถูก #ที่ดินกรุงเทพ #นายหน้าที่ดิน #ที่ดินใกล้กรุงเทพ #ต้องการที่ดิน
